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Avaliações e Perícias de Imóveis

Avaliações e Perícias de Imóveis

Desde 1933, por via do decreto nº 23.569, a legislação brasileira reconhece a Engenharia Legal, aquela que atua na interface entre o direito e o conhecimento técnico, isso tem tudo a ver com a engenharia de avaliações e perícia de imóveis.

Este ramo da engenharia tem como objetivo colaborar de maneira científica com o direito, esclarecendo a entes jurídicos (como advogados e juízes) os mais diversos aspectos técnicos relacionados a avaliações em avaliações imobiliárias, arbitramentos, obras irregulares, patologias construtivas, desapropriações, impactos em vizinhanças, entre outros.

A Engenharia de Avaliações é um ramo da Engenharia Legal. Essa subdivisão engloba conhecimentos de engenharia e da arquitetura principalmente, mas também é impactada por conceitos de outras áreas, como ciências naturais, exatas e sociais.

Mas como é exatamente a atuação da Engenharia de Avaliações quando o assunto é Perícia de Imóveis? O Blog da Integrade Consulting vai explicar cada ponto sobre esse assunto. Siga a leitura e saiba mais!

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Engenharia de Avaliações na perícia de imóveis

O item 3.1.17 da NBR 14653 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) define a Engenharia de Avaliações como:

“Engenharia de avaliações é o conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros.”

O exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo é regulado pela Lei 5.194/66 e atribui em seu artigo 7º para esses profissionais, entre outras atividades.

“Estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica”.

Ou seja, a engenharia de avaliações dá subsídios para que a perícia de imóveis seja elaborada. É a partir dos expertise de quem conhece essa interface entre a ciência e o direito que a perícia tem seu melhor resultado.

Já sabemos que avaliações imobiliárias são fundamentalmente técnicas, e que elas são normatizadas pela ABNT, em trabalho coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da entidade.

Segundo essas normas, esse trabalho de avalições deve obrigatoriamente ser executado por um profissional que possua formação acadêmica de um curso de Engenharia ou Arquitetura.

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Avaliador de imóveis

A perfeita avaliação de imóveis leva em conta fatores como oferta, localização, topografia, idade e conservação, padrão construtivo e fator frente/fundos. Ou seja, há critérios técnicos bem definidos para que se chegue a um intervalo de valores para um determinado imóvel.

Ao fim do processo, é necessário emitir um laudo técnico de avaliação, seguindo toda a regulamentação expressa na NBR 14653 da ABNT.

Além disso, o laudo precisa seguir regras de outras entidades, como o Sistema CONFEA-CREA, Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Em outras palavras, é preciso muito conhecimento técnico e prático por parte do avaliador profissional de imóveis. Se legalmente esse conhecimento já é uma necessidade, na prática isso fica mais evidente, já que quem não conhece todas as variáveis não tem as condições para chegar ao resultado mais exato.

A avaliação de imóveis é de fundamental importância para os diversos agentes do mercado imobiliário como imobiliárias, bancos de crédito imobiliário, compradores ou vendedores de imóveis e também para empresas, seguradoras, o poder judiciário, os fundos de pensão, incorporadoras, prefeituras e investidores, entre outros.

Do ponto de vista de quem compra ou vende imóveis, uma perícia malfeita pode supervalorizar o imóvel e fazer com que ele “encalhe” para venda por causa do preço alto. Por outro lado, subvalorizarão pode representar grandes prejuízos, pois a venda vai ser feita a um preço muito baixo.

Encontrar o melhor avaliador é a certeza de avaliação feita dentro da legalidade e da realidade do mercado, evitando assim inúmeros prejuízos.

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Como encontrar profissionais dessa área?

A pesquisa é o melhor método para a escolha do melhor profissional avaliador de imóveis. Em primeiro lugar é precioso saber se ele tem toda a certificação necessária. Lembre-se, ele só terá toda essa certificação se tiver provado junto aos órgãos competentes que tem a expertise necessária.

“Medida variável de importância que se atribui a um objeto ou serviço, que, embora condicione o seu preço monetário, frequentemente não lhe é idêntico”

Além disso, encontrar uma empresa que tenha experiência neste tipo de avaliação é extremamente recomendável. Profissionais que conheçam plenamente os processos de negociação, compra, venda, locação, avaliação de imóveis e de documentação terão mais condições de fazer a avaliação perfeita.

A internet hoje é uma chave para este tipo de pesquisa. Busque por referências do profissional e da empresa. Em geral, é possível encontrar comentários sobre trabalhos anteriores realizados pelo avaliador de imóveis e sobre a empresa para a qual ele presta serviços.

Não deixe também de ter uma boa conversa com profissionais. Ouvir o que eles dizem e “sentir” o nível de conhecimento pode ser um fator decisivo na escolha do melhor serviço.

Se você ainda tem dúvidas. Entre em contato com um de nossos especialistas da integrade agora mesmo!

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Valor, Preço e Custo: Conheça Suas Diferenças

Valor-custo-preço

Há quem não entenda a diferença entre valor, preço e custo, três conceitos bem diferentes quando se trata da gestão financeira de uma empresa. Não conhecer o que significa cada um deles significa um grande problema para o planejamento e para as tomadas de decisão do dia a dia.

Produtos com exatamente o mesmo preço podem ter custos totalmente diferentes e, da mesma forma, podem também representar valores distintos para quem os está comprando.

O Blog da Integrade Consulting preparou este artigo para que você possa entender o que realmente representa cada um desses conceitos e para que você não se perca na organização do seu negócio. Acompanhe!

O que é preço?

Uma definição do substantivo masculino “custo” no dicionário é:

“Esforço que se emprega com o fito de se obter algo”.

Ou seja, o preço é o quanto você paga em unidade monetária por um determinado produto ou serviço, é um número monetário atrelado à aquisição desse produto ou serviço a ser adquirido.

Repare que esse número é tangível e pode ser comparado ao de outros produtos similares. Por exemplo, para que um pão seja comprado na padaria, ele deve ser trocado por um determinado número de moedas.

Ao precificar um produto, o gestor deve também ter plena noção do custo que ele representa e do valor que o consumidor enxerga nele. Vamos estudar estes dois conceitos para entender melhor.

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O que é custo?

Uma definição do substantivo masculino “custo” no dicionário é:

“Esforço que se emprega com o fito de se obter algo”.

Vamos seguir com o exemplo do pãozinho que é comprado na padaria. Para se obter cada unidade, é necessário um esforço financeiro para a obtenção dos insumos (farinha, sal, água).

Por outro lado, também é necessário um esforço humano. Para que a padaria funciona (e venda o pão) são necessários o padeiro, o atendente, o caixa, entre outros. Em outras palavras é necessária toda uma organização que tem impacto direto no custo do produto.

Agora, imagine que essa padaria faz um pão diferenciado, único em toda a cidade. O custo desse produto pode até ser o mesmo de um pãozinho comum, mas a exclusividade vai gerar outra sensação de valor. Vamos saber mais!

O que é valor?

No dicionário, um dos sentidos de “valor” é:

“Medida variável de importância que se atribui a um objeto ou serviço, que, embora condicione o seu preço monetário, frequentemente não lhe é idêntico”

Podemos entender então que o valor é muito mais subjetivo do que o preço ou o custo. Ele está mais ligado à percepção que o comprador tem do produto ou do serviço do que com qualquer planilha possa determinar.

Você já ouviu uma pessoa que está com sede dizendo que “daria a vida por um copo d´água”? Exageros, à parte, isso significa que em determinado momento de muita sede o valor daquele simples copo de água (matar a sede) é maior do que a própria vida.

Profissionais de marketing conhecem (e trabalham) muito bem com o conceito de valor. Criar no consumidor a vontade e, por vezes até a necessidade da obtenção de um determinado produto faz com que o preço a ser recebido por ele seja muito maior.

Não basta apenas vender o seu “pãozinho”, é preciso criar no cliente a sensação de que ele vai se satisfazer ou se sentir especial ao comprar o produto.

Conte com especialistas!

Claro, o pãozinho sobre o qual falamos nesse artigo é apenas um exemplo simples para deixarmos mais clara a diferença entre preço, custo e valor. Essa distinção, no entanto, pode ser usada para qualquer outro produto.

Uma calça ou uma camisa de uma marca famosa será mais cara do que a de uma confecção que está dando os primeiros passos no mercado, ainda que a matéria-prima seja exatamente a mesmo.

Da mesma forma, um comércio ou uma indústria que consegue enxugar os seus custos apostando em softwares ou em conceitos inovadores de controle patrimonial, gestão financeira e fiscal, entre outras, representa um diferencial competitivo enorme e que pode ser visto no resultado final da empresa.

Conhecer a consultoria mais bem preparada e investir em processos que reduzam os custos são ferramentas poderosas para aumentar as vendas, os resultados e os lucros de uma empresa.

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Property Manager: O que é?

Property Manager

Property Manager, em uma tradução livre, significa gerenciador de imóveis. Este é um profissional que lida diretamente com a gestão de imóveis e que pode ser encontrado nas melhores empresas de consultoria. A expressão property manager também pode ser usada para nomear softwares de gestão de imóveis.

O escopo do trabalho do property manager vai desde o trabalho mais cotidiano relacionado à administração de imóveis até pontos bastante específicos relacionados aos diferentes às características da propriedade.

Se você chegou até aqui e está buscando saber mais sobre a gestão de imóveis, os detalhes da atuação do property manager (tanto do profissional quanto do software), o Blog da Integrade Consulting preparou este artigo com todas as respostas. Acompanhe!

Leia também! Como determinar o valor de um imóvel?

O que é a gestão de imóveis

Quando lidamos com imóveis, é preciso estarmos bastante atentos a diversos aspectos. Uma boa gestão de propriedades é aquela que entende bem as ferramentas e consegue reduzir custos, encontrar os melhores caminhos tributários (evitando multas e encargos extras de taxas e impostos), além de alavancar o valor do imóvel.

Na ponta do lápis, a boa gestão de imóveis é aquela que tem sucesso na busca pela melhor rentabilidade do investimento e isso não é simples.

Você sabe, não é nada incomum no Brasil mudanças de regras fiscais, especificidades regionais ou relacionadas ao uso do imóvel entre muitas outras variáveis.

Imagine por exemplo um imóvel onde funciona um parque industrial, outro destinado a ser um centro médico e um terceiro que seja um shopping center. É claro que cada um deles tem suas características distintas, precisa seguir uma série de regras e tem seu regime fiscal diferente dos outros.

É neste contexto que trabalha o property manager, um especialista que precisa ter profundo conhecimento das regras administrativas e fiscais e das diferenças legais entre uma região e outra para a melhor gestão dos imóveis.

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O que é property manager

Como em todas as áreas, a gestão de imóveis passa por uma revolução trazida pelas novas tecnologias. Obviamente, ao property manager continua sendo uma pessoa com uma gama de informações muito grande, mas hoje ele conta com o auxilia de inúmeras tecnologias para fazer o seu trabalho.

Existem hoje no mercado excelentes softwares desenvolvidos para a gestão de imóveis. Note que eles não substituem um profissional altamente capacitado, mas sim representam uma ferramenta poderosa para melhorar todo o processo de gestão.

Esses softwares permitem otimizar o gerenciamento de imóveis ao centralizar dados, disponibilizar o cruzamento de informações, alertar para datas e prazos, e ainda ao gerar relatórios confiáveis e atualizados em tempo real.

Outro aspecto importante é buscar por sistemas que se destaquem pela segurança. Antes de mais nada, se você for escolher um programa, seja qual for a área, busque sempre a proteção total aos seus dados e à privacidade.

É necessário também que a plataforma conte com uma grande variedade de recursos, como:

  • Controle de terrenos e edificações;

    • Controle físico dos imóveis;

    • Controle e atualização de valores;

    • Armazenamento de imagens;

    • Identificação georreferencial (dados demográficos);

    • Controle de impostos e digitalização de documentos (escrituras, IPTU, registros, plantas e outros);

    • Controle e atualização de valores;

    • Controle de imóveis à venda;

    • Informações referentes ao aluguel;

    • Informações sobre usufruto;

    • Controle de Impostos;

    • Informações de IPTU;

    • Informações de dívidas;

    • Informações sobre tributos;

    • Lista de características físicas do imóvel.

É bem interessante perceber que um programa que tenha todos estes recursos é capaz de oferecer um completo controle físico, legal, patrimonial e contábil das propriedades.

Além disso, por possuir uma quantidade enorme de dados de vários imóveis ao mesmo tempo, o programa consegue gerar relatórios analíticos e comparativos de extrema complexidade ao fazer o cruzamento de informações. O trabalho que há alguns anos poderia durar semanas, hoje é feito em alguns minutos.

Leia também! Avaliador de Imóveis: Confira a importância deste perito

Conheça o Integrade Property Management

O Integrade Property Management é a solução para gestão de propriedade de imóveis desenvolvida pela Integrade Solutions e oferece um conjunto de serviços totalmente integrados para um gerenciamento de qualidade e controle dos imóveis de propriedade de empresas públicas e privadas.

Além do gerenciamento, a ferramenta tem como função primordial a garantia da credibilidade e confiabilidade das informações cadastradas. Os dados envolvidos ficam armazenados dentro de um ambiente seguro e organizado.

Os processos que compõem as áreas de Engenharia e Operação são apresentados de forma clara e metodológica, com relatórios detalhados, análise de movimentações, e sistemas de administração e de controle de diversos imóveis.

O Integrade Property Management é a solução para gestão de propriedade de imóveis desenvolvida pela Integrade Solutions e oferece um conjunto de serviços totalmente integrados para um gerenciamento de qualidade e controle dos imóveis de propriedade de empresas públicas e privadas.

Conheça mais sobre o Integrade Property Management e também outras diversas soluções Integrade, um conjunto de softwares para a gestão de ativos, de inventário, financeira, de relacionamento com clientes, e muito mais.

E se ainda tiver dúvidas, sem problemas, Entre em contato com um de nossos especialistas da integrade agora mesmo! e melhore a gestão de sua empresa.

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Auditoria Externa: Como Funciona

Auditoria-externa

Quais são exatamente os benefícios que uma auditoria externa traz para uma empresa? Essa é uma dúvida muito comum para gestores e empresários que buscam ferramentas para melhorar os processos e os resultados de uma empresa.

Mas antes de falarmos sobre as vantagens competitivas trazidas pela auditoria externa, é bom sempre termos em mente que não é preciso encará-la como uma dor de cabeça, ao contrário, ela pode ser uma ferramenta poderosa de administração.

A partir de auditorias é possível encontrar erros e inconsistências nos processos, o que pode inclusive evitar fraudes, sanções causadas por falhas, e ainda podem mostrar quais são os pontos em que o gestor precisa focar em busca de melhorias.

As vantagens, no entanto, não param por aí. Se você quer saber mais, o Blog da Integrade Consulting preparou este artigo com todas as respostas. Primeiramente vamos saber exatamente o que são as auditorias externa e interna e depois falamos sobre os benefícios. Acompanhe!

Leia também! Auditoria: Antecipe-se sem ressalvas

Diferenças entre auditoria externa e interna

Existem dois principais tipos de auditorias as quais as empresas são submetidas, a auditoria externa e a auditoria interna. Elas se diferenciam tanto pelas pessoas responsáveis pelas suas elaborações quanto pelos seus objetivos. Resumidamente:

  • A Auditoria Interna é realizada por um ou mais colaboradores da instituição auditada. Seu principal fim é buscar uma avaliação completa da segurança dos controles internos. Além de apurar a qualidade destes processos, ela pode apontar maneiras de melhorar os pontos falhos.
    • A Auditoria Externa é a análise das demonstrações financeiras. Ela é feita por auditores terceirizados e independentes, garantindo assim a liberdade na busca pelos resultados, sem pressões internas.

Quando a auditoria externa é finalizada, um parecer é emitido. Caso os procedimentos adotados pela empresa estejam corretos em todos os aspectos, o resultado será um Parecer Sem Ressalvas, também conhecido como Relatório Limpo ou Parece Limpo.

Leia também! Como se preparar para Auditoria Interna e Auditoria Externa

Benefícios da auditoria externa

Agora que você já entende melhor o que é auditoria externa, fica fácil perceber a primeira vantagem. Uma vez que os auditores são independentes, sem ligação com a empresa, seus donos e gestores, o trabalho é feito com mais liberdade. A ausência dos efeitos de pressões internas é uma característica fundamental.

Essa liberdade representa a lisura no processo de auditoria externa e garante resultados muito mais confiáveis, que mostram com clareza quais são os processos que apresentam falhas e precisam ser corrigidos.

Lembre-se que a auditoria externa é um a análise das demonstrações financeiras da empresa, com o objetivo de checar os processos e a correção dos dados e que ao final é emitido um parecer com as conclusões dos auditores.

Quando esse resultado final da editoria é um Parecer Limpo, a empresa tem em suas mãos um documento que prova para todo o mercado que ela é transparente, segura e confiável.

Esse recado ao mercado é de extrema importância para empresas que comercializam ações na bolsa de valores, para aquelas que podem no futuro passar por um processo de fusão e ainda pelas corporações que buscam investidores para a injeção de recursos. É como uma garantia de boas práticas empresariais.

E tem mais! Não é incomum a auditoria encontrar eventuais falhas de procedimento e esse apontamento é a oportunidade perfeita para que o processo seja revisto, gerando possíveis benefícios fiscais e evitando riscos de penalidades.

Leia também! Auditoria Interna e Externa: Qual é o modelo certo para a sua empresa?

Como fazer a auditoria externa

O começo de tudo é a criação de um plano anual de auditoria, que determina os procedimentos corretos para cada um dos departamentos que serão verificados pela auditoria externa.

Essa preparação acontece muito antes da chegada dos auditores à empresa e servem para que todos os departamentos e colaboradores estejam em sintonia com os procedimentos e objetivos da auditoria externa.

Entre os procedimentos técnicos adotados pelo auditor está um estudo minucioso do controle dos ativos imobilizados da empresa. Assim, uma boa gestão patrimonial está diretamente ligada a um laudo sem ressalvas. Três passos deste gerenciamento serão esmiuçados durante a auditoria: o inventário, a depreciação e o teste de recuperabilidade.

Assim, fica claro a auditoria externa é contínuo, não basta tentar se preparar apenas para o momento que os auditores estão em ação, é necessária uma cultura empresarial que alimente boas práticas de gestão patrimonial e conscientização dos colaboradores sobre a importância desse processo.

Existem empresas de consultoria especializadas nas gestões ficais e de ativos que podem ser grandes parceiras na preparação para as auditorias. Contar com profissionais especialistas nesta área é um passo decisivo para a garantia de um parecer sem ressalvas.

 

Se você ainda tem dúvidas sobre os processos de auditoria externa, gestão patrimonial ou gestão fiscal, não perca tempo, Entre em contato com um de nossos especialistas da integrade agora mesmo!

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Margem Bruta, Líquida e EBITDA

Margem-bruta-liquida-ebitida

A margem bruta, a margem líquida e a margem EBITDA são os três principais indicadores para medir a margem de lucro de uma empresa. Em conjunto, esses três indicadores mostram como está a rentabilidade e a saúde financeira da corporação.

Dessa forma, conhecer os conceitos de margem bruta, líquida e EBITDA é uma obrigação do gestor que busca a melhor administração da empresa. A partir desses números ele poderá avaliar se a lucratividade está dentro de um parâmetro esperado ou se há falhas no processo.

É importante também saber que, justamente por serem análises de margem de lucro diferentes, as margens bruta, líquida e EBITDA têm objetivos e conclusões distintos.

Para entender melhor essas questões, o Blog da Integrade Consulting preparou este artigo para explicar o que são esses indicadores, como são feitos os cálculos e quais as conclusões que eles demonstram. Siga a leitura e melhore a sua gestão!

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O que é Margem Bruta

A margem bruta mede a rentabilidade de um processo de vendas de produtos ou de serviços. Note que esse indicador mostra a lucratividade de um item específico do portfólio, ou seja, mostra a capacidade individual de um item para gerar renda para a corporação.

Entender a lucratividade de cada venda é uma vantagem para o gestor, afinal esse indicador pode nortear estratégias, privilegiando produtos e serviços com maior margem bruta ou buscando soluções para aumentar o lucro daqueles que não geram tanto rendimento.

O cálculo é bem simples: Margem bruta = (lucro bruto/receita total) x 100

Assim, a margem bruta é a relação entre o lucro bruto (o valor levantado com a venda, já subtraídos todos os gastos de produção e comercialização) e a receita total, com o resultado multiplicado por 100 (a margem bruta é demonstrada em porcentagem).

Leia também! Inventário Patrimonial Passo A Passo

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Margem Líquida

O conceito de margem líquida é um pouco diferente. Ela demonstra o valor de lucro gerado por cada real que é investido em todo o processo da empresa. Para ficar mais claro, digamos que se para cada R$ 1.000 investidos no funcionamento da empresa, ela gere um valor de R$ 1.200 em vendas. Nesse caso, a margem líquida é 20%.

Ou seja, Margem líquida = (lucro líquido / receita total) x 100.

É importante perceber que a margem líquida leva em conta todos os custos da empresa, incluindo, por exemplo, folha de pagamento de colaboradores, custos administrativos, operacionais e tributos, entre outros.

Dessa forma, a margem líquida é um indicador mais amplo, que mostra o panorama geral da lucratividade da empresa. Já a margem bruta é um indicador da rentabilidade dos itens específicos, e não abrange o negócio como um todo.

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Margem EBITDA

A sigla EBITDA significa “Earnings Before Taxes, Interest, Depreciation and Amortization”, ou em bom português “Lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização”. O indicador também é conhecido aqui no Brasil como LAJIDA.

O próprio nome já deixa claro que o LAJIDA demonstra a capacidade da empresa de gerar lucro apenas levando em conta o processo operacional, deixando fora da equação investimentos, tributos e demais compromissos financeiros.

A fórmula para o cálculo é: Margem EBITDA = (EBITDA / Receita líquida) x 100.

Note que a margem EBITDA mostra um lucro “limpo”, sem a presença de elementos que são puramente financeiros. Caso o resultado seja baixo, isso significa que falta eficiência da empresa na gestão fiscal ou na gestão do ativo imobilizado, por exemplo. Entender porque isso acontece é o primeiro passo para melhorar.

Conte com especialistas

Conhecer a margem bruta, a margem líquida e a margem EBITIDA significa entender a rentabilidade do produto ou do serviço prestado pela empresa, a rentabilidade da empresa como um todo e ainda se todos os processos da empresa (inclusive os financeiros e administrativos) estão funcionando bem.

Temos que reconhecer que é muito difícil para um único gestor conseguir administrar com excelência cada uma das áreas da empresa. Em geral, esse administrador conhece de forma profunda o core business, sabe todo sobre o produto ou serviço, como são feitas as vendas e as entregas.

Já os processos financeiros e administrativos podem representar uma dificuldade. Melhorar a gestão fiscal e a gestão dos ativos é possível com a ajuda de uma consultoria especializada, consolidada no mercado e que conte com especialistas na avaliação e na realização de processos.

Se você busca um salto de qualidade na administração da sua empresa e quer parceiros que tragam mais conhecimento para a melhoria de processos, entre em contato com um especialista da Integrate Consulting agora mesmo!

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