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Como determinar o valor de um imóvel?

A avaliação patrimonial é a solução que tem como objetivo determinar os valores reais e atuais de todos os bens móveis e imóveis, para adequação às exigências fiscais e contábeis. Trata-se de estabelecer o valor total do patrimônio da organização.

Diversas pessoas tem dúvida a respeito de como avaliar seus imóveis. Afinal, quando se busca negociar um imóvel, seja para compra ou venda, é necessário que se haja segurança sobre o preço do mesmo. Um imóvel mal avaliado pode significar mal negócio para o comprador ou para o vendedor.

Na maioria dos casos os compradores, sendo justo ou não o preço, sempre querem pagar um valor menor. E os vendedores tendem a cobrar mais. Vamos considerar que tenhamos um imóvel e que o proprietário quer saber por quanto vendê-lo. Seguem alguns métodos que ele poderia utilizar:

1. Consultar sites de imóveis;
2. Visitar alguma imobiliária;
3. Solicitar uma avaliação formal.

Para que possa entender qual a melhor forma de avaliar seu imóvel, vamos explicar cada um desses métodos à seguir.

Consultar sites de imóveis

Esta é uma forma bem simples de ter uma noção de valor de seu imóvel e saber o quanto estão sendo vendidos imóveis na região do mesmo, contudo, vale ressaltar que se trata de uma pesquisa superficial apenas.

Para isto basta entrar em sites como Zap, Imovelweb, Viva Real e tantos outros e pesquisar por imóveis similares na região. Fazendo isso o proprietário irá conseguir comparar padrões, estado, localização e outros atributos referente ao imóvel.

Existem também diversas ferramentas na Internet onde você pode colocar um dado como CEP e demais informações sobre o imóvel e elas te retornam um possível valor estimado do imóvel.

Visitar alguma imobiliária

Numa imobiliária os corretores tem uma boa noção de como são os valores em uma dada região. Mas entenda que para ser assertivo, deverão solicitar para ver o imóvel presencialmente, isto para ter uma visão do estado de conservação, e procurar atuar como intermediários em alguma negociação.

Lembrando que uma avaliação feita por um corretor pode ou não ter interferência de interesses comerciais da imobiliária, como subvalorização para uma maior margem de negociação futura.

Portanto, certifique-se de realizar este processo sempre acompanhado de um corretor indicado e de confiança que haja de maneira neutra.

Solicitar uma avaliação formal

Uma avaliação formal é necessária em algumas situações bastante específicas, como a necessidade de se avaliar um imóvel devido a algum processo jurídico.

Neste caso o avaliador de imóveis ou outro profissional habilitado poderá emitir um laudo técnico para determinar assim o valor de um imóvel.

Existem duas formas de precificar um imóvel: Pelo seu valor de IPTU e através de uma Pesquisa de Mercado.

Precificação com base em pesquisa de mercado

Para fazer este laudo técnico o avaliador irá fazer uma vistoria no imóvel e comparar com outros imóveis da região usando métodos específicos para determinar o preço a partir da comparação de fatores como idade, conservação e padrão dos imóveis envolvidos.

Para realizar esta vistoria, são necessárias três etapas básicas a serem consideradas pelo avaliador profissional.

São elas:

1. Localização

Esse é um dos itens mais decisivos para a compra do imóvel. Ao avaliar a localização, busque informações sobre acessos e mobilidade, infraestrutura de comércio e serviços, proximidade com o trabalho, escolas e universidades, além de segurança e áreas de lazer.

Todos estes itens impactam significativamente no valor do imóvel, pois estão diretamente atrelados a qualidade de vida do comprador.

2. Preço na região

Uma das questões principais da avaliação. É bem importante que você tenha conhecimento de quanto é cobrado, em média, pelo metro quadrado na região escolhida.

Assim, você terá melhores chances de conseguir descontos em alguma futura negociação, vendendo por um preço justo.

3. Conservação do bem

Quase nenhum comprador quer ter dores de cabeça ou gasto com reformas depois de comprar um imóvel, principalmente ligados à estrutura do mesmo. Verifique, em primeiro lugar, as instalações elétricas e hidráulicas.

O avaliador precisa sempre verificar se não há infiltrações e analisar a pintura e o estado dos acabamentos.

Desta forma, o avaliador chegará a um valor de metro quadrado do imóvel padronizado e homogeneizado, proporcionando um preço mais justo e completo.

Precificação com base no IPTU do imóvel

O valor venal é um valor estabelecido pelo Estado para o preço dos imóveis. O objetivo principal do valor venal é compor o cálculo de alguns impostos de propriedade, como o IPTU e o ITBI.

Para compreender melhor como calcular ao valor venal de um imóvel, é utilizada a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR.

Sendo:

V = valor venal do imóvel;
A = área do terreno ou edificação;
VR = valor unitário residencial de imóveis próximos;
I = idade do imóvel;
P = posição do imóvel na região;
TR = fator da tipologia residencial ou características da construção do imóvel (modificações, reformas).

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Esclarecido que o valor venal e o valor de mercado sobre um imóvel não são a mesma coisa, é possível entender as diferenças entre os dois:

Valor de Mercado: O preço pelo qual os imóveis podem ser vendidos. O valor pode variar de acordo com tendências de mercado e de acordo com o momento da economia do país. Para chegar nesse montante, são levados em conta fatores mais subjetivos, que ficam à critério das negociações entre vendedor e comprador.

Valor Venal: O preço estimado dos imóveis para compra e venda em uma transação à vista, após a análise feita pelo Poder Público, ou seja, a prefeitura de sua cidade. É sob esse valor então que são calculados os impostos do IPTU.

Como podemos ver, existem no mínimo três formas diferentes de realizar uma avaliação de preço do seu imóvel e para cada necessidade uma delas pode ser muito útil.

Entendemos que, para que haja uma ideia superficial do valor de seu imóvel, as pesquisas mais informais são uma boa escolha por serem mais rápidas, sem nenhum compromisso de compra ou venda e gerarem pouco ou nenhum custo (custo x benefício), como por exemplo, ter uma noção de qual seria o valor mensal médio de aluguel de um apartamento no seu bairro.

Por outro lado, para se ter uma avaliação mais completa e documentada, que justifique o preço apresentado de seu imóvel, a melhor opção sempre será buscar por profissionais qualificados. Ainda mais se for para alguma divisão de bens, para inventários, separação conjugal ou qualquer outras situações ligadas a uma ação jurídica.

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