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Avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis tem por objetivo esclarecer ao proprietário o valor de mercado do seu imóvel levando-se em conta fundamentalmente questões puramente técnicas, como oferta, localização, topografia, idade e conservação, padrão construtivo e fator frente/fundos.
É diferente da precificação, onde entram também questões menos objetivas como situação do negócio, interesses pessoais, comerciais e até sentimentais.
Ou seja, a avaliação de imóveis busca pragmaticamente elucidar o quanto de fato vale um bem imóvel independente de quem o veja ou de interesses pessoais ou comerciais que eventualmente poderiam estar envolvidos na questão. O resultado final, consequentemente, é a definição técnica de um intervalo onde deveria estar situado o valor de mercado do imóvel sob análise. A tecnicidade do processo de avaliação do imóvel, e consequentemente na elaboração de um laudo técnico de avaliação está expressa em uma sequência de normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas: as NBRs 14653, subdivididas em procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais e empreendimentos.
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Via de regra, pode-se dividir os procedimentos para a avaliação de imóveis em três grandes pontos:
● Pesquisa de Mercado;
● Homogeneização dos Valores;
● Análise Estatística;
A pesquisa de mercado para avaliação de imóveis, tem como objetivo criar um ponto de partida para lastrar a análise da avaliação do imóvel. O trabalho consiste em obter informações a respeito de imóveis semelhantes que foram negociados nos mesmos local e período em que a avaliação está sendo feita.
A partir desse lastro, é feito uma homogeneização dos valores levando-se em conta diferenças de fatores entre o que foi pesquisado e o bem que está sendo examinado.
Por fim, é realizada uma análise estatística para encontrar o valor, ou intervalo de valores, em que o imóvel poderia ser enquadrado.
Homogeneização dos Valores
Dentre os três procedimentos citados, a homogeneização é central na avaliação de imóveis, visando a definição do valor mais acurado. Sendo assim, seu aprofundamento leva em conta fatores que, em geral, podem ser resumidos a oferta, localização, topografia, frente x fundos, padrão construtivo e estado de conservação.
A oferta é a adequação dentro da lei da oferta e da procura em relação à amostragem retirada da pesquisa de mercado. Na localização referencia-se o imóvel de acordo com a melhor e a pior posição em relação ao endereço. Na topográfica considera-se se ela é acidentada, e em que grau, e também se é passível de alagamento.
No fator frente x fundos busca-se avaliar possíveis valorizações ou desvalorizações na avaliação do imóvel, sempre em comparação com a amostragem, considerando-se características como formato não quadrado ou não retangular, o que diminui o valor, ou esquina, o que tende a aumentá-lo.
A profundidade também entra na definição do fator frente x fundo, uma vez que na avaliação de terrenos com pouca profundidade podem sofrer desvalorização.
Além disso, há que se levar em conta também o padrão construtivo para adequar as diferenças entre o que foi encontrado na amostra ao padrão do imóvel avaliado. Por fim, a homogeneização passa pela comparação entre o estado de conservação e eventuais necessidades de reformas entre o objeto de estudo e o que foi encontrado na pesquisa.
Diante do que foi explanado podemos concluir que o resultado da avaliação de imóveis visa dar o valor de mercado considerando-se apenas questões técnicas tanto na elaboração dos procedimentos quanto na sua execução. Desta maneira, viabiliza-se um aumento na segurança para tomada de decisões, já que exclui do processo de avaliação do imóvel fatores subjetivos e voláteis como envolvimentos emocionais e interesses econômicos.
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Controle Patrimonial: O momento para fazer é agora
A maioria dos administradores sabe que o controle patrimonial de sua empresa representa um valor bastante significativo no seu balanço. É interessante observar a importância e relevância de como contabilizar o capital e como proteger o investimento. Para entender essas questões trouxemos nesse artigo algumas técnicas de controle patrimonial.
O primeiro passo para uma gestão de patrimônio excelente é saber que isso é mais do uma mera exigência legal, ao contrário, é uma forma de evitar desperdícios, de proteger o capital da empresa e eliminar dores de cabeça com possíveis auditorias no futuro.
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Como fazer o controle patrimonial?
O controle patrimonial é a gestão de todos os ativos imobilizados da organização. Em outras palavras, trata-se do gerenciamento que engloba os ativos tangíveis e intangíveis, como valor de marca, patentes, direitos autorais e similares.
A eficiência no gerenciamento do ativo fixo traz um enorme ganho na gestão financeira, o que significa diminuição de gastos, além da otimização dos processos de compras da empresa e a garantia da durabilidade dos bens adquiridos.
Um exemplo é um maquinário que esteja se deteriorando de forma mais rápida que o previsto. A partir do momento que se tem uma gestão sobre este item, é possível verificar se a manutenção está sendo feita corretamente e se os produtos aplicados nele são os mais indicados. É possível fazer com que um bem dure mais, evitando antecipar gastos. No caso do maquinário, o prejuízo é ainda maior se a linha de produção ficar parada inesperadamente. Portanto, o controle patrimonial pode reduzir bastante esse risco.
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O processo de controle patrimonial eficaz tem pelo menos cinco passos:
Inventário patrimonial: é a verificação de cada bem da empresa e seu estado de conservação.
Avaliação dos ativos: é a avaliação do valor justo de cada um dos itens do inventário patrimonial, levando em consideração sua vida útil, o valor que pode ser recuperado com a venda de determinado bem e ainda o custo de uma possível reposição.
Revisão da vida útil dos bens: qualquer bem passa por depreciação e em algum momento precisará ser reposto. Há regras para o cálculo da depreciação do ativo imobilizado;
Determinação da taxa de depreciação: é a avaliação da taxa de depreciação de cada item levantando no inventário, ou seja, o valor que cada bem perde por ano.
Teste do Impairment: também conhecido como teste de recuperabilidade, esta etapa testa se o valor recuperável de um bem é menor do que o valor registrado na contabilidade (teste normatizado pelas Normas Brasileiras de Contabilidade – NBC TG 01 (R3) – Redução ao valor recuperável de ativos).
Softwares de controle patrimonial ou até mesmo planilhas que ajudam (e muito) a gestão patrimonial.
Alguns procedimentos para também auxiliam, como a criação de um manual interno para a organização do controle patrimonial. Quando todos dentro da empresa entendem a necessidade deste controle e se comprometem com o processo, a possibilidade de gastos inesperados é muito menor..
Há ainda uma série de normas contábeis que devem ser seguidas para que todo o processo esteja de acordo com a legislação e com as normas técnicas. Então se você não tem experiência na área e precisa de ajuda, entre em contato conosco. Nós da Integrade Consulting, temos mais de 30 anos de experiência no mercado e podemos auxiliar a sua empresa a realizar uma controle patrimonial com excelência.
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Controle do Ativo Imobilizado
O controle do ativo imobilizado é o processo de gestão do patrimônio de uma organização. Esse mapeamento envolve processos de gerenciamento, que vai desde a realização de inventários físicos até cálculos de depreciação contábil e atualizações mais complexas (revisão de vida útil econômica, valor residual e valor de reposição). Muito mais do que apenas o cumprimento de exigências fiscais, o controle do ativo imobilizado traz benefícios às empresas e merece ser reconhecida por fornecer informações e retornos estratégicos. Listamos cinco pontos para sua atenção:
1. Rastreabilidade e melhoria do planejamento das ações sob o controle do ativo imobilizado.
A gestão do patrimônio através de um software de ponta proporciona uma visão real dos bens, disponibilizando informações precisas para uma maior agilidade na tomada de decisões.
2. Otimização de gastos com novos investimentos e manutenção, utilizando a gestão do patrimônio em todo seu ciclo de vida, além do aumento de produtividade.
Um eficiente controle do ativo imobilizado adequa o tempo de vida útil dos bens e aprimora investimentos da organização. Este processo permite que os gastos desnecessários sejam evitados, e com isso consequentemente, resulta em maior produtividade.
3. Aumento de qualidade na entrega e disponibilidade dos serviços.
A gestão dos ativos baseado em dados atualizados apresentam informações estratégicas e fornece recursos para um bom planejamento, resultando em posicionamentos com qualidade e precisão.
4. Maximização dos resultados
Um efetivo controle do ativo imobilizado e o valor do patrimônio evita desperdício de recursos e potencializa os resultados da empresa.
5. Avaliação Patrimonial, adequações legais para segurança e conformidade com as regulamentações.
Manter a organização atualizada quanto às questões contábeis e fiscais (Normas Brasileiras de Contabilidade e o CPC – Comitê de Pronunciamentos Contábeis), possibilita uma melhor gestão de patrimônio, evitando riscos, eventuais ressalvas em balanços, multas, sanções, restrições e penalidades de uma maneira geral.
Apresentamos pontos positivos e importantíssimos que motivam o controle do ativo imobilizados. Pensando nisso, ter o auxilio de uma empresa qualificada e experiente mercado para o levantamento desses ativos, é o ponto chave para ter o conhecimento adequado técnico e estratégico de seus ativos. A Integrade Consulting oferece serviços e soluções voltadas para controle patrimonial. Entre em contato conosco e elaboraremos uma proposta comercial especialmente para o seu negócio!
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Gestão do Patrimônio
