Avaliação de imóveis: o que são o Valor Venal e Valor de Mercado

Essa precificação é importante, pois não conhecer o quanto de fato vale o imóvel significa uma enorme possibilidade de um mal negócio para o vendedor e/ou o comprador e também para quando o imóvel entra como garantia em um negócio.

A perfeita avaliação do imóvel é a solução mais completa para determinar os valores reais e atuais de todos os bens patrimoniais. Ela garante adequação às exigências fiscais e contábeis e a segurança sobre o preço encontrado.

Pelo lado do comprador, a avaliação patrimonial permite que ele tenha a certeza de que o valor que está pagando está dentro dos parâmetros mais atuais do mercado.

Por outro lado, ela também ajuda ao vendedor. Pense bem: se o preço que ele estipular for muito alto, o risco de o imóvel ficar “encalhado” é grande, e se o valor for muito baixo o negócio pode representar prejuízo,

Neste artigo do Blog da Integrade vamos explicar os conceitos de valor venal, valor de mercado e falar sobre outros benefícios da avaliação patrimonial.

Acompanhe!

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O que é o valor venal

O valor venal é o preço estimado dos imóveis para compra e venda em uma transação à vista, após a análise feita pelo poder público. É justamente a partir deste valor que são calculados os impostos que você vai pagar pela propriedade, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

A composição do valor venal é feita a partir do cálculo:
V = A x VR x I x P x TR, sendo:
V = valor venal do imóvel;
A = área do terreno ou edificação;
VR = valor unitário residencial de imóveis próximos;
I = idade do imóvel;
P = posição do imóvel na região;
TR = fator da tipologia residencial ou características da construção do imóvel (modificações, reformas).

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O que é o valor de mercado

Se por um lado o valor venal é um conceito que leva em conta critérios bem objetivos como a idade do imóvel e sua área, por outro o valor de mercado leva em conta variáveis mais subjetivas.

Conceitualmente, o valor de mercado é o preço pelo qual os imóveis podem ser efetivamente vendidos. O valor pode variar de acordo com tendências de mercado e de acordo com o momento da economia do país. Para chegar nesse montante, são levados em conta fatores mais subjetivos, que ficam a critério das negociações entre vendedor e comprador.

Ou seja, o momento da economia pode levar o valor para cima ou para baixo, assim como o poder de negociação tanto do vendedor como do comprador. O mercado é bem dinâmico e o valor estabelecido em um mês pode ser bem diferente do que vai ser encontrado alguns meses depois.

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Vantagens da avaliação de imóveis

Uma avaliação imobiliária técnica, na qual são emitidos um laudo e um parecer sobre o objeto de venda resolve diversos problemas. Em primeiro lugar, ela deixa de lado sentimentos que não devem ser levados em conta na negociação.
Há normas que devem ser seguidas. Por exemplo, a NBR 14.653-1 que define como devem ser:
a) classificação da sua natureza (da avaliação); b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; c) descrição das atividades básicas; d) definição da metodologia básica; e) especificação das avaliações; f) requisitos básicos de laudos de avaliação.
É preciso ainda que o profissional responsável seja credenciado no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) e regulamentado pelo COFECI (Conselho Nacional de Corretores de Imóveis).
Entre os benefícios podemos citar:
Avaliadores especializados têm melhores condições de encontrar o preço certo;

A possibilidade de venda rápida cresce bastante;
A avaliação imobiliária é um instrumento contra a sub valorização do imóvel;
Elimina distorções;
Elimina riscos sob o ponto de vista contábil e fiscal;
Pode servir como base para decisões tomadas por empresários e gestores.

A avaliação de imóveis tem vantagens mesmo em momento em que a venda não será realizada. Por exemplo, a atualização do patrimônio representa poder calcular valores de contratação de seguro e melhores condições para um planejamento tributário perfeito.

Além disso, há negócios em que os imóveis são oferecidos como garantia ou ainda quando o proprietário será fiador em uma outra negociação. O fechamento desse tipo de transação exige um documento válido e oficial de avaliação do imóvel, tornando o negócio mais seguro para todos os envolvidos.

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