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Avaliação de Terrenos

Saiba qual a importância, métodos e normas

Antes de comprar ou vender um local, é necessário realizar uma avaliação de terrenos para saber quais são os pontos positivos e negativos do espaço que se pretende negociar.

É através desse procedimento que é possível saber qual é o valor de sua posse e também realizar uma transação de venda mais justa. Além disso, para o proprietário que também não deseja vender seu local, é interessante saber qual é o seu real valor.

E é por esse motivo que, iremos explicar tudo sobre uma avaliação de terrenos. Desde quais são os principais fatores que se devem levar em consideração no processo, como também quais são as principais normas que o envolvem.

Normas para Avaliação de terrenos

É importante lembrar que para a aplicação dos modelos de avaliação que mostraremos posteriormente, existem normas estabelecidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Essas são chamadas de Avaliação de Bens (NBR 14653).

E são dividas nas seguintes etapas:

a) classificação da sua natureza;

b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;

c) descrição das atividades básicas;

d) definição da metodologia básica;

e) especificação das avaliações;

f) requisitos básicos de laudos de avaliação.

Essas devem ser seguidas pelo profissional designado para fazer o processo de avaliação. Esse profissional primeiramente avaliará a documentação do terreno, fará uma visita ao local e posteriormente fará a aplicação de um dos métodos descritos acima para a avaliação.

Fatores para Avaliação de Terrenos

Como já foi dito anteriormente, é necessário entender quais são os pontos positivos e negativos de um local ao se fazer a avaliação de terrenos.

Por isso, são utilizados métodos tais como:

  • Método comparativo de dados de mercado
  • Neste método são coletados um conjunto de dados de mercado relevantes para se realizar a avaliação.

    Esses são normalmente escolhidos de acordo com as características do terreno a ser avaliado. Logo, são coletadas informações de terrenos com características semelhantes.

    Coletadas as informações, essas devem ser homogeneizadas de acordo com os seguintes critérios:

  • Localização
  • Ao ser considerada a localização são atribuídos graus de valorização de acordo com a localidade física do espaço. Dessa forma, são avaliadas aqui questões como o grau de desenvolvimento do local em que situa o terreno e além disso qual a valorização atribuída para o local.

    Em relação a valorização atribuída para o local, são avaliadas as características da região de acordo com a amostra de informações coletadas.

  • Características físicas
  • Neste momento é feita a homogeneização de dados referentes as características físicas dos terrenos e logo após a comparação com o terreno que está em avaliação.

  • Características financeiras
  • Qual o valor dos terrenos selecionados à vista e comparação com o valor do terreno avaliado.

  • Tempo
  • Atualização dos valores dos terrenos comparados de acordo com as variações registradas pelo mercado imobiliário.

    Depois de analisados e comparados esses quatro fatores, é feita a precificação do terreno.

    Essa é feita de acordo com a área do terreno e os seguintes fatores: testada, profundidade, esquina, topografia, superfície e solo, acessibilidade e eventuais outros fatores.

    Lembrando que, apesar de ser o mais utilizado, esse é apenas um dos métodos de avaliação de terrenos feitos pelo mercado. Porém ainda existem outros métodos.

    São eles:

  • Método de capitalização de renda
  • Esse método também é chamado de método de renda e é utilizado na avaliação de imóveis quando é necessário explicitar o valor da receita que o imóvel avaliado tem a capacidade de gerar.

  • Método involutivo
  • Em que se calcula qual o valor que o terreno pode gerar naquele momento e também qual o valor máximo que ele pode gerar no futuro, para isso é feito um estudo baseado em projetos de empreendimentos hipotéticos. Por isso esse método está a alto grau de subjetividade.

  • Método evolutivo
  • Esse método também é chamado de método do custo de reprodução ou método de custo. Para isso se atribui o valor dos custos com materiais orçados e o desgaste físico de cada material empregado no imóvel.

    Considerações Finais

    Neste artigo nós mostramos o que é uma avaliação de terrenos e quais são os seus benefícios. Também mostramos quais são os principais métodos e normas aplicados para realizar a avaliação.

    Com isso, queremos mostrar como é possível saber qual o real valor de um imóvel antes de o comprar ou vender. Assim, toda a transação pode ser feita de forma justa e igualitária tanto para o comprador como para o vendedor.

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