Categoria: Avaliação Patrimonial

Confira a importância deste perito​

Entender a importância de um avaliador de imóveis profissional não é difícil. Bem diferente da tarefa de vender um imóvel no Brasil ultimamente. O mercado, apesar de dar mostras de recuperação, não está aquecido como há alguns anos e isso pode ser um problema enorme para quem quer transformar o investimento em dinheiro.

Pois saiba que uma avaliação imobiliária muito bem-feita aumenta bastante a possibilidade de venda em um espaço de tempo mais curto. Uma supervalorização faz com que o imóvel “encalhe” para venda. Por outro lado, subvalorizarão pode representar grandes prejuízos.

Para encontrar o valor perfeito, o perito que cuida desta avaliação deve emitir um documento que tem utilidade também quando há também para disputas judiciais, inventários, partilhas, desapropriações e até quando o imóvel servir como garantia bancária.

Claro, se você der uma busca agora mesmo, pode encontrar uma planilha de avaliação de imóveis online, mas fazer isso por conta própria pode trazer mais problemas do que soluções.

Contar com ajuda profissional é a maneira mais rápida e segura de fazer negócios e, por isso, vamos conhecer as qualificações que um bom avaliador de imóveis. Acompanhe!

Como é feita a avaliação Imobiliária​

Não é raro encontrar dois imóveis muito parecidos com preços bem diferentes e não há nada de errado com isso. Aos olhos de um leigo, a diferença pode chamar a atenção, mas um perito avaliador de imóveis se baseia em dados técnicos concretos para chegar ao valor.

A perfeita avaliação de imóveis leva em conta fatores como oferta, localização, topografia, idade e conservação, padrão construtivo e fator frente/fundos. Ou seja, há critérios técnicos bem definidos para que se chegue a um intervalo de valores para um determinado imóvel.

Ao fim do processo, é necessário emitir um laudo técnico de avaliação, seguindo toda a regulamentação expressa na NBR 14653, a norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).​ Além disso, o laudo precisa seguir regras de outras entidades, como o Sistema CONFEA-CREA, Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Obviamente, quando lidamos com um conjunto complexo de normas, um profissional experiente entregará um laudo muito mais completo do que um amador ou curioso.

Um avaliador de imóveis precisa ser credenciado junto ao CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). Para obter a credencial, o profissional precisa ter concluído um curso de superior em Gestão Imobiliária ou do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

Em geral, este perito tem nível superior ou técnico e deve estar registrados em conselhos profissionais regulamentadores como o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia),

CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) e CRECI (onselho Regional de Corretores de Imóveis).​

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Avaliação de imóveis passo a passo​

A elaboração de um laudo perfeito, em geral, é feita em três partes: pesquisa de mercado, homogeneização dos valores e análise estatística.

Logo depois, busca-se uma homogeneização dos valores. Nesta etapa, são avaliador fatores como as condições da rua, a iluminação, o fornecimento de energia elétrica de gás. Outras características como a acessibilidade, as opções de transporte público, a segurança do bairro, entre muitos outros também fazem parte deste estudo.

Os dados encontrados na etapa anterior levam ao último passo, a análise estatística. Neste momento todos os dados são compilados. Só a partir da análise de todos os dados o avaliador terá condições de encontrar o melhor intervalo de valor para o imóvel.​

Como escolher o melhor serviço de Avaliação de Imóveis?​

A pesquisa é o melhor método para a escolha do melhor profissional avaliador de imóveis. Em primeiro lugar é precioso saber se ele tem toda a certificação necessária. Lembre-se, ele só terá toda essa certificação se tiver provado junto aos órgão competentes que tem a expertise necessária.

Além disso, encontrar uma empresa que tenha experiência neste tipo de avaliação é extremamente recomendável. Profissionais que conheçam plenamente os processos de negociação, compra, venda, locação, avaliação de imóveis e de documentação terão mais condições de fazer a avaliação perfeita.

A internet hoje é uma chave para este tipo de pesquisa. Busque por referências do profissional e da empresa. Em geral, é possível encontrar comentários sobre trabalhos anteriores realizados pelo avaliador de imóveis e sobre a empresa para a qual ele presta serviços.

Não deixe também de ter uma boa conversa com profissionais. Ouvir o que eles dizem e “sentir” o nível de conhecimento pode ser um fator decisivo na escolha do melhor serviço.​

Se você ainda tem dúvidas sobre a importância do Avaliador de Imóveis. Entre em contato com um de nossos especialistas agora mesmo! ​

Cinco dicas para proteger o seu patrimônio
Contratar um seguro patrimonial não é nenhum luxo, mas sim uma necessidade. Ora, estamos sujeitos a riscos todos os dias, tanto na vida pessoal quanto nas corporações, e encontrar a cobertura correta significa manter a sua empresa protegidos. Para isso existe a avaliação de seguros.

A melhor maneira de encontrar o seguro mais adequado é com informação. Em primeiro lugar, é preciso entender o conceito de segurança patrimonial, que é o conjunto de ações com o objetivo de garantir a integridade física de pessoas e a integridade do patrimônio como um todo. Ou seja, é prevenir e reduzir possíveis perdas patrimoniais.

Dessa forma, o controle de acesso à empresa, sistemas de monitoramento e seguir normas de segurança são passos importantes da segurança patrimonial. É claro, nesta lista também entra a redução de prejuízos que um sinistro pode causar.

A forma mais recomendável de se proteger contra prejuízos deste tipo é, sem dúvida, a contratação de um seguro para proteger o patrimônio. Sendo assim, elegemos cinco dicas fundamentais para que a sua escolha seja a melhor possível. Confira!

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Dica 1 – Conheça os seus riscos

Em outras palavras, quando você pensa em avaliação de seguros, você pensa em se proteger do que exatamente? Quais são os riscos ao patrimônio da empresa? Não se esqueça que muitas vezes o problema está exatamente onde não enxergamos, caso contrário ele seria resolvido.
Por isso é comum nos seguro para empresas proteção contra danos materiais (para que o ativo imobilizado se mantenha protegido) e ainda de responsabilidade civil (para caso a empresa seja responsabilizada por danos a clientes, fornecedores, clientes ou outros).
Na lógica da avaliação de seguros, quanto maior o risco, maior vai ser o valor do seguro. É claro que nem toda empresa pode contratar o seguro mais completo. Se este é o seu caso, não se preocupe, o mercado oferece planos mais enxutos, que se adequam a orçamentos menores.
Na lógica dos seguros, quanto maior o risco, maior vai ser o valor do seguro. É claro que nem toda empresa pode contratar o seguro mais completo. Se este é o seu caso, não se preocupe, o mercado oferece planos mais enxutos, que se adequam a orçamentos menores.

Dica 2 – Entenda as coberturas

Estude junto ao seu corretor várias opções de cobertura em diferentes seguradoras. Conhecendo os riscos inerentes ao ramo de atuação de sua empresa, será mais fácil detectar as coberturas necessárias.
Por exemplo, um restaurante precisa de uma boa cobertura de responsabilidade civil para se proteger de possíveis reclamações de consumidores. Já empresas que contam com transporte de produtos correm mais riscos de roubos de bens. Cada caso é um caso!

Dica 3 – Saiba quais são os seguros obrigatórios

Cada categoria tem necessidades diferentes, legislação específica e acordos sindicais que obrigam os empresários a contratar determinadas apólices de seguro. Não observar atentamente quais são essas particularidades pode render inclusive multas.
Não há uma lista com as coberturas obrigatórias, uma vez que as demandas de cada ramo de atuação são diferentes. Contudo, avaliação de seguros contra Incêndio, Vendaval e Responsabilidade Civil, são obrigatórios para a grande maioria dos negócios.

Dica 4 – Entenda como minimizar o valor do seguro

O valor do seguro patrimonial é calculado com base no valor em risco de cada segurado. Cada detalhe tem relevância para o cálculo, como o tipo de atividade desenvolvida pela empresa, sua localização, o tamanho, as condições do estoque, o histórico de sinistros, entre muitos outros.
Assim, tomar medidas para reduzir os riscos pode render bons descontos no preço final da apólice. Incentivar políticas de segurança no trabalho e possuir sistemas eletrônicos de segurança, entre outras medidas, são atitudes que podem gerar uma boa economia.
Fique atento também à possibilidade de fazer o seguro patrimonial com uma cooperativa de crédito, que em geral pratica preços mais baixos do que bancos comuns ou empresas seguradoras.

Dica 5 – Converse com especialistas em avaliação de seguros

Essa talvez seja a dica mais importante de todas para uma avaliação de seguros. É fundamental contar com um profissional que conheça o assunto, consiga fazer uma excelente avaliação dos riscos, possa indicar quais são os seguros obrigatórios para cada tipo de atividade e ainda aconselhar a empresa a tomar medidas que possam reduzir os custos.
Este corretor deve ser de seguros registrado na SUSEP, o órgão responsável pelo controle e fiscalização dos mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro.
Um profissional experiente vai ajudar a fazer a melhor pesquisa, apresentar diferentes apólices com orçamentos que se encaixem no que a empresa precisa.
Por fim, pense em contratar uma empresa de consultoria que possa, além de ajudar na escolha do melhor seguro patrimonial, orientar um processo de controle e avaliação patrimonial, com uma soluções completas para gestão patrimonial de bens.

Conclusão

O inventário de imobilizado é de onde parte a gestão patrimonial. Consequentemente é fundamental para que ela seja efetiva, pois não há estrutura consistente sobre base falha.
A partir dele, fases subsequentes como conciliação contábil, revisão da vida útil e teste de recuperabilidade fatalmente serão melhores.
Além disso, garante robustez para demonstrações contábeis em casos de auditoria e viabiliza condições para tomada de decisões rápidas e acuradas

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O inventário de bens patrimoniais é um passo fundamental no controle do ativo imobilizado de uma empresa. Se você não está acostumado aos termos fiscais e de gestão da empresarial, talvez a frase tenha parecido um pouco estranha, mas os conceitos são bem simples. 
 
Vamos por partes. Em primeiro lugar, o ativo imobilizado é o conjunto de todas as máquinas, ferramentas, equipamentos, mobiliário, veículos, computadores, etc. Enfim, são os bens patrimoniais que a empresa precisa para funcionar no seu dia a dia. 
 
Cada um destes bens tem uma depreciação, ou seja, eles perdem o valor a cada ano que passa e uma hora ou outra precisam ser trocados. Quando há uma excelente gestão do ativo imobilizado, é possível antecipar os gastos com a manutenção e com a reposição destes bens. 
 
Além disso existem responsabilidades fiscais que sobre estes ativos que precisa ser observada. Ignorá-las pode gerar grandes dores de cabeça. 
 
Ora, não há gestão sem informação. Então toda essa cadeia que tem como objetivo criar um conjunto de dados gerenciáveis, de forma a evitar surpresas, oferecendo as condições para um controle fiscal realmente eficaz. E o primeiro passo é justamente o inventário dos bens da empresa. 

Como fazer o inventário de bens patrimoniais? 

Um especialista nesta área, em geral, propõe que a melhor forma de como fazer inventário patrimonial é seguir quatro fases distintas: planejamento, execução, conferência e emissão de relatório. 
 
Ao fim do processo, todos os bens estarão listados e terão recebido plaquinhas de identificação, com todas as suas principais informações. Os quatro passos são: 

1º passo: Planejamento – De nada adianta sair correndo para emplacar o ativo imobilizado e fazer um relatório que, no fim das contas, vai precisar ser corrigido. Retrabalho é uma palavra que não queremos ouvir, certo? Assim, nesta etapa são definidos um cronograma, uma divisão dos bens e o tipo de emplacamento a ser realizado. Além disso, é feita a compra de materiais necessários e o treinamento da equipe envolvida no inventário imobilizado. Enfim, são estabelecidos os critérios para que o processo seja perfeito do início ao fim. 

2º passo: Execução – É hora de colocar a mão na massa. As equipes envolvidas precisam estar bem treinadas e orientadas. Neste momento é realizado o emplacamento de todo o ativo imobilizado, assim como o registro das informações que vão se transformar no relatório final. 

3º passo: Conferência – Checar é a palavra-chave. Mesmo com um planejamento extremamente bem definido e com uma execução cuidadosa e bem supervisionada, erros acontecem. É preciso checar se as informações obtidas estão coerentes, se a sequência de numeração está correta e se o emplacamento foi feito de forma correta. Uma empresa com muitos bens patrimoniais pode simplificar essa etapa, fazendo este trabalho por amostragem. 

4º passo: Emissão de Relatório – Com o trabalho de campo finalizado, todas as informações relevantes sobre cada bem estarão no relatório. Assim, a empresa tem um documento que estabelece a mais completa relação entre seus bens e as características técnicas respectivas, como a marca, o modelo, a capacidade total, a quantidade de itens, o estado de conservação e qual é o exato local em que se encontram. 

Por que gastar tempo e dinheiro na elaboração de um inventário? Simples, porque ele é uma ferramenta poderosa de gestão do patrimônio. Vamos ver então de qual maneira este relatório pode render melhores decisões e até economia de recursos para a empresa. Acompanhe! 

Benefícios do Inventário Patrimonial 

Ter um inventário patrimonial bem estruturado é apenas o primeiro passo para um excelente controle dos bens. Contudo é um passo fundamental e traz muitos benefícios para as empresas que adotam esta postura. 
 
Primeiramente porque favorece a tomada de decisão estratégica mais assertiva, uma vez que ela estará amparada em uma realidade objetiva e documentada. Afinal, é bem mais fácil saber como e quanto gastar com manutenção e reposição ao conhecer a realidade de máquinas e equipamentos. 
 
A empresa estará mais protegida contra furtos por meio do monitoramento de patrimônio. Criar uma cultura de respeito pelo patrimônio entre os funcionários também é uma forma de valorizar os recursos. 
 
Há ainda a questão fiscal. Determinar com exatidão as reais taxas de depreciação é um exercício que afeta diretamente no cálculo dos impostos e isso pode gerar redução de taxas. Além disso, a empresa estará preparada para enfrentar questionamentos de auditorias internas e independentes, bancos, exigências licitatórias, entre outros 
 
Por fim, uma empresa que conhece muito bem o seu ativo imobilizado está preparada para movimentos de mercado importante como como fusões, aquisições, cisões, entre outras. 

Leia também! Oportunidades que uma gestão do patrimônio estruturada oferece. 

Dúvidas sobre Inventário de bens patrimoniais? Fale com a gente! 

É possível encontrar planilhas para inventário de bens patrimoniais na internet, mas fazer isso por conta própria não é a melhor ideia. Uma boa empresa de consultoria tem profissionais capacitados e com e expertise necessária para a criação de um inventário imobilizado excelente e em um tempo bem menor. 

Se você ainda tem dúvidas sobre o Inventário de bens patrimoniais. Entre em contato com um de nossos especialistas agora mesmo! 

Antes de falarmos exatamente sobre o que é benfeitoria, pense no seguinte cenário: você precisa de uma obra no imóvel em que a sua empresa está instalada. Este trabalho pode ser de ampliação, para melhorar o uso do local, para deixar a fachada mais bonita ou até para a construção de um espaço para melhorar a vida dos funcionários. 

Essas obras são as chamadas benfeitorias, e têm sua própria regulamentação do ponto de vista fiscal que deve ser observada. 

Quem paga a conta das benfeitorias em imóveis de terceiros, locador ou locatário? Quais são os tipos de benfeitorias? Quando há (ou não há) direito à indenização? Como funcionam a amortização e a depreciação? 

Bom, este é um assunto que gera muitas dúvida então vamos a elas passo a passo. 

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Tipo de Benfeitorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias 

• Benfeitoria Necessária: Quando a obra tem como objetivo a conservação do imóvel, evitando que ele se deteriore, ela se enquadra como benfeitoria necessária. A manutenção de um telhado ou reparos no sistema elétrica podem ser classificados desta maneira. Gastos assim devem ser lançados na contabilidade como Despesas de Manutenção. 

• Benfeitoria Úteis: Já quando a obra tem como objetivo tornar o imóvel mais confortável, seguro ou ainda ampliar sua utilidade, ela é classificada como benfeitoria útil. A grosso modo, são obras que trazem mais conforto e segurança para o local. Podemos exemplificar citando os casos da construção de uma garagem ou a instalação de grades de proteção nas portas ou janelas. 

• Benfeitorias Voluptárias: A terceira classificação diz respeito àquelas obras que tem como fim tornar o imóvel mais agradável ou esteticamente mais bonito. Uma nova fachada, uma obra para deixar os jardins mais bonitos ou a construção de um espaço de lazer podem ser colocadas na categoria de benfeitoria voluptária. 

Segundo o Parecer Normativo CST nº 104 de 1975, as benfeitorias com o prazo de vida útil igual ou menor que um ano ou as que tratam de despesas de conservação e reparos (como uma nova pintura no imóvel ou serviços de manutenção), deverão ter os custos contabilizados diretamente como despesas operacionais, que são dedutíveis. 

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Benfeitorias com direito à indenização 

Já as benfeitorias voluptuárias, não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário ao fim do contrato de locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 

Há casos em que os contratos têm uma cláusula expressa prevendo que, ao efetuar as construções ou benfeitorias, o locatário não poderá reclamar indenização dos gastos efetuados. 

Para este tipo de benfeitoria, há a possibilidade de amortização dos gastos, obedecendo o prazo de vigência estipulado no contrato. As regras estão expressas no Parecer Normativo CST nº 210 de 30/11/1973. 

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Contratos sem referência à clausula de Indenização 

Cada obra é diferente e algumas benfeitorias podem custar milhares ou até milhões de reais para o responsável. A possibilidade de ter a indenização sobre este valor gasto existe. 

Isso comprova a importância de contar com profissionais qualificados e com a expertise necessária no momento da elaboração e da assinatura de contratos de locação. Contar com alguém que tenha as condições necessárias para fazer uma análise perfeita de todas as cláusulas pode evitar grandes dores de cabeça e gastos desnecessários no futuro. 

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A avaliação de imóveis tem por objetivo esclarecer ao proprietário o valor de mercado do seu imóvel levando-se em conta fundamentalmente questões puramente técnicas, como oferta, localização, topografia, idade e conservação, padrão construtivo e fator frente/fundos. 
 
É diferente da precificação, onde entram também questões menos objetivas como situação do negócio, interesses pessoais, comerciais e até sentimentais. 
 
Ou seja, a avaliação de imóveis busca pragmaticamente elucidar o quanto de fato vale um bem imóvel independente de quem o veja ou de interesses pessoais ou comerciais que eventualmente poderiam estar envolvidos na questão. O resultado final, consequentemente, é a definição técnica de um intervalo onde deveria estar situado o valor de mercado do imóvel sob análise. A tecnicidade do processo de avaliação do imóvel, e consequentemente na elaboração de um laudo técnico de avaliação está expressa em uma sequência de normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas: as NBRs 14653, subdivididas em procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais e empreendimentos. 

Conheça! O nosso serviço de avaliação de bens imóveis 

Via de regra, pode-se dividir os procedimentos para a avaliação de imóveis em três grandes pontos: 

● Pesquisa de Mercado;

● Homogeneização dos Valores;

● Análise Estatística; 

A pesquisa de mercado para avaliação de imóveis, tem como objetivo criar um ponto de partida para lastrar a análise da avaliação do imóvel. O trabalho consiste em obter informações a respeito de imóveis semelhantes que foram negociados nos mesmos local e período em que a avaliação está sendo feita. 

A partir desse lastro, é feito uma homogeneização dos valores levando-se em conta diferenças de fatores entre o que foi pesquisado e o bem que está sendo examinado. 

Por fim, é realizada uma análise estatística para encontrar o valor, ou intervalo de valores, em que o imóvel poderia ser enquadrado. 

Homogeneização dos Valores 

Dentre os três procedimentos citados, a homogeneização é central na avaliação de imóveis, visando a definição do valor mais acurado. Sendo assim, seu aprofundamento leva em conta fatores que, em geral, podem ser resumidos a oferta, localização, topografia, frente x fundos, padrão construtivo e estado de conservação. 
A oferta é a adequação dentro da lei da oferta e da procura em relação à amostragem retirada da pesquisa de mercado. Na localização referencia-se o imóvel de acordo com a melhor e a pior posição em relação ao endereço. Na topográfica considera-se se ela é acidentada, e em que grau, e também se é passível de alagamento. 
No fator frente x fundos busca-se avaliar possíveis valorizações ou desvalorizações na avaliação do imóvel, sempre em comparação com a amostragem, considerando-se características como formato não quadrado ou não retangular, o que diminui o valor, ou esquina, o que tende a aumentá-lo. 
 
A profundidade também entra na definição do fator frente x fundo, uma vez que na avaliação de terrenos com pouca profundidade podem sofrer desvalorização. 
 
Além disso, há que se levar em conta também o padrão construtivo para adequar as diferenças entre o que foi encontrado na amostra ao padrão do imóvel avaliado. Por fim, a homogeneização passa pela comparação entre o estado de conservação e eventuais necessidades de reformas entre o objeto de estudo e o que foi encontrado na pesquisa. 
 
Diante do que foi explanado podemos concluir que o resultado da avaliação de imóveis visa dar o valor de mercado considerando-se apenas questões técnicas tanto na elaboração dos procedimentos quanto na sua execução. Desta maneira, viabiliza-se um aumento na segurança para tomada de decisões, já que exclui do processo de avaliação do imóvel fatores subjetivos e voláteis como envolvimentos emocionais e interesses econômicos. 

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